上海房企大鱷重排座次 高級營銷人才加速流動

　　成交數(shù)據(jù)顯示,上周(2月9日-2月15日)上海商品住宅成交量18.6萬平方米,環(huán)比增加8.3萬平方米,增幅達(dá)到79.98%。易居克而瑞最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2008年年鑒》預(yù)計,2009年9月,全國大部分城市將逐步走出低迷,市場漸漸回暖。

　　一線城市降幅有限

　　上海易居研究院報告顯示,上周上海全市商品房新增供應(yīng)量31.8萬平方米,環(huán)比增加27.82萬平方米,增幅高達(dá)698.99%;商品住宅上周新增供應(yīng)量 17.95萬平方米。成交量方面,商品房成交量34.3萬平方米,環(huán)比增加15.7萬平方米,增幅達(dá)到84.2%,其中商品住宅成交量18.6萬平方米,增幅也近八成。

 　　據(jù)本報記者了解,成交量增長,并非開發(fā)商大幅降價所致。相反,不管是萬科(000002.SZ)年后率先提前展開的促銷活動,還是隨后眾多開發(fā)商集體參與的元宵節(jié)促銷,其讓利規(guī)模和折扣幅度都非常有限,并未出現(xiàn)大規(guī)模降價的情況。

　　上周,上海市商品房成交均價為9282元/平方米,環(huán)比下跌了159元/平方米,跌幅1.68%。其中,商品住宅成交均價12052元/平方米,環(huán)比僅下跌了47元/平方米,跌幅0.39%。

　　“不僅在上海,在全國大部分的市場,春節(jié)后開發(fā)商的促銷力度都不是很大,絕大多數(shù)公司還在觀望及醞釀。”滬上開發(fā)商資深人士柴一峰坦言,但由于反彈效應(yīng)及各地救市政策逐漸產(chǎn)生效果,主力開發(fā)商的銷售業(yè)績表現(xiàn)尚可。

　　步入2009年后的頭兩個月,折扣促銷成為全國各個城市樓市的主基調(diào),但值得注意的是,一、二、三線城市的折扣力度呈現(xiàn)較大差異,一線城市折扣力度最小。

　　通過對近期全國范圍內(nèi)進(jìn)行折扣營銷的房地產(chǎn)項目調(diào)查統(tǒng)計,陳嘯天發(fā)現(xiàn),房價折扣全國范圍內(nèi)持續(xù)進(jìn)行,但折扣力度未見加大,95－99折小幅降價占上風(fēng)。

　　根據(jù)克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,房價折扣在一線城市的份額為25.81％,而在二線城市為21.11％,三線城市則為25％。同時,特價房/一口價等營銷形式份額也相對較高,具體為一線城市14.19％,二線城市25.56％,三線城市20.45％�？梢�,1月份,二、三線城市對特價房的推出較為熱衷。

　　“一線城市95－99折的集中度達(dá)到了82.35％,為最高,也反映了一線城市市場的價格目前基本穩(wěn)定,開發(fā)商沒有明顯進(jìn)一步調(diào)價的跡象�！标悋[天告訴記者,從整體上看,95－99折仍然是市場的絕對主流,同時也說明一月打折降價的樓盤在春節(jié)迎新的主題下只有聲勢浩大,實質(zhì)上并無突破以往的價格底線。

　　上海市場大鱷重排座次

　　易居克而瑞最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2008年年鑒》在預(yù)測今年9月市場有望回暖的同時還披露,在對全國及35個典型城市2009年供求走勢和消化周期進(jìn)行預(yù)測后,據(jù)預(yù)計供求比與消化周期兩項指標(biāo)的交叉分析,一線城市中,除深圳的風(fēng)險度處于次高等級外,北京、上海和廣州均處于中、低風(fēng)險程度。

　　基于對未來回暖的強(qiáng)烈預(yù)期,更多的開發(fā)商選擇觀望,甚至等待樓市回暖,而相對未來風(fēng)險較低的一線城市,實際上成為地產(chǎn)大鱷角力的關(guān)鍵區(qū)域。

　　在各方眼球被降價促銷吸引的過去一年中,上海地產(chǎn)江湖已悄然發(fā)生巨變,行業(yè)格局也隨之改變,地產(chǎn)大佬的座次被重新洗牌。

　　上海市場上,2008年總銷售金額超過20億的企業(yè)10家,比2007年少了七家,但是,這10家的銷售總金額達(dá)414億,大大超出2007年前10家的380億。萬科、綠地、金地、大華這前四強(qiáng)企業(yè)的總銷金額均超出46億元。

　　據(jù)記者了解,萬科、金地、大華等幾家上海大型房地產(chǎn)公司的營銷高層正在經(jīng)歷一番“大換血”,包括大華集團(tuán)的營銷副總監(jiān)楊子江已跳槽至景瑞集團(tuán)擔(dān)任市場副總監(jiān)、金地上海公司一市場營銷部負(fù)責(zé)人即將跳至萬科任職等。

　　在營銷人才調(diào)兵遣將的背后,今年上海樓市幾大主力地產(chǎn)商的競爭一觸即發(fā)。