地產(chǎn)財(cái)富巨人十大偷逃稅手段

　　廣州某房地產(chǎn)公司銷售位于繁華路段的房產(chǎn)，竟出現(xiàn)巨額虧損，在“營業(yè)外支出”賬戶，反映銷售不動產(chǎn)的資產(chǎn)清理損失高達(dá)8000多萬元。房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的暴利行業(yè)，如此巨大的“虧損”又說明了什么問題呢？

　　據(jù)廣州地稅部門公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2005年，廣州有160多家房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收違法問題。一個公認(rèn)為造就富人最多的暴利行業(yè)，成了稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。

　　偷逃稅收的“重災(zāi)區(qū)”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3年公布的中國富豪百強(qiáng)，從事房地產(chǎn)開發(fā)的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年上升到45家。

　　自上個世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)商便迎來了幸福時光。一位在2002年搖身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換，建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對于我來說，利潤在100%至200%.

　　不久前，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%.與房地產(chǎn)行業(yè)高利潤相呼應(yīng)的是住房價格的直線攀升、開發(fā)商數(shù)量的不斷增加。

    然而，一些令人羨慕的“財(cái)富巨人”，同時也是“納稅侏儒”。去年公布的“中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2005年，廣州地稅稽查部門對全市260多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了檢查，其中發(fā)現(xiàn)稅收違法問題的有160多家，查補(bǔ)入庫稅款達(dá)1.3億元，占了全年專項(xiàng)檢查查補(bǔ)入庫金額的七成多。2003年-2005年上半年，北京地方稅務(wù)局共計(jì)查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問題的案件180件，查補(bǔ)稅款75845萬元。

　　十種稅收違法手段

　　廣州市地稅稽查部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢，市場運(yùn)行也比較平穩(wěn)、健康和理性。但在專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，資金投入與收益間隔長，財(cái)務(wù)核算和賬務(wù)處理涉及的違法手段花樣繁多。目前房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下：

　　一是瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入。房地產(chǎn)企業(yè)通常采取會計(jì)核算上的確認(rèn)銷售與稅法上規(guī)定納稅義務(wù)時間不一致而自行延期申報(bào)；或者以未領(lǐng)取售房許可證為由，對收到的售樓訂金采取不入賬等手段隱瞞銷售收入……

　　二是利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款。例如關(guān)聯(lián)之間轉(zhuǎn)移資金、集團(tuán)內(nèi)部購房優(yōu)惠價交易等。文章開頭所提的公司，就是以超低價向關(guān)聯(lián)企業(yè)出售不動產(chǎn)來偷逃稅。

　　三是財(cái)務(wù)和會計(jì)核算比較混亂，導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無法準(zhǔn)確核算。有房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費(fèi)”項(xiàng)目一直掛賬在“在建工程”科目，沒有按工程項(xiàng)目和完工進(jìn)度及時分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目，少計(jì)了房產(chǎn)原值，從而少計(jì)了稅款。

　　四是有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳未繳稅費(fèi)現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費(fèi)未按規(guī)定時間申報(bào)等。

　　五是企業(yè)合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　六是回遷房部分未按銷售不動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

　　七是將自行開發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分未按規(guī)定申報(bào)繳納稅費(fèi)。

    八是以房產(chǎn)物業(yè)抵償勞務(wù)款未作收入申報(bào)納稅。

　　九是對連續(xù)滾動開發(fā)的項(xiàng)目，不劃分成本負(fù)擔(dān)對象，模糊應(yīng)納稅所得額。

　　十是房地產(chǎn)開發(fā)商將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。

　　加快進(jìn)入“護(hù)法”時代

    針對房地產(chǎn)目前的諸多問題，專家認(rèn)為，對待房地產(chǎn)業(yè)，宜規(guī)范，不宜冷淡，房地產(chǎn)業(yè)亟須進(jìn)入“護(hù)法”時代。

　　調(diào)控市場與加強(qiáng)監(jiān)管，并不局限于房地產(chǎn)市場本身。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉博士認(rèn)為，長久以來，開發(fā)商的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。一項(xiàng)調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走20%到30%；各類房地產(chǎn)公司等拿走40%到50%.

　　土地作為房地產(chǎn)市場的基本要素，目前開始進(jìn)入“護(hù)法”時代。2006年一開始，廣州房管部門就發(fā)出了強(qiáng)烈信號。一度有“天價地王”之稱的琶洲兩地塊PZB1501、1301，因地塊受讓方違約未付清地價款，近日被解除土地使用權(quán)出讓合同。廣州市國土房管局表示，收回兩“地王”只是一個開始，相應(yīng)的有效清理措施將陸續(xù)推出。

　　廣州市地稅局表示，將加大對違法行為的曝光和懲罰力度。，對于房地產(chǎn)行業(yè)不斷出現(xiàn)的稅收違法現(xiàn)象，繼續(xù)加大強(qiáng)查監(jiān)控力度，通過開展專項(xiàng)檢查行動，包括對較大型房地產(chǎn)集團(tuán)采取“集團(tuán)式”作戰(zhàn)模式開展專案檢查。同時，地稅部門將會采取系列措施加強(qiáng)對稅收違法企業(yè)的執(zhí)法力度，包括定期公告欠稅企業(yè)名單，阻止欠稅企業(yè)法人代表出境，行使稅收優(yōu)先權(quán)，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行等。