深圳擬出臺規(guī)定 中介代收交易款最高罰五萬

    【中國鞋網(wǎng)】近日，深圳市法制辦在官網(wǎng)上公布了《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定（送審稿）》（下稱《規(guī)定》），其中明確，中介不得收取定金外任何交易款項，同時還將推行3年多的“拿證10日內(nèi)售房”改為“拿證后售房”，這被業(yè)內(nèi)解讀為是在樓市調(diào)整背景下對開發(fā)商的松綁。

　　物業(yè)養(yǎng)老金初始登記前交清

　　《規(guī)定》明確，開發(fā)商在辦理商品房項目初始登記前，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，一次性向主管部門指定的銀行專用賬戶劃撥商品房項目的物業(yè)專項維修資金。若違反不繳納的，由主管部門責(zé)令限期補(bǔ)繳，逾期不補(bǔ)繳的，可處以3萬元以上5萬元以下罰款。

　　“規(guī)定的難得之處在于，它明確界定了開發(fā)商交納住房養(yǎng)老金的時間”，深圳尚模地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人鄧堅指出。按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，開發(fā)商在樓盤竣工驗收后的2個月內(nèi)要向主管部門申請初始登記，也即意味著，在樓盤竣工驗收的2個月左右時間里，開發(fā)商便要按建設(shè)總投資的2%一次性繳清物業(yè)專項維修資金。而這不僅可以徹底杜絕開發(fā)商再像以前那樣“欠賬不還”，更能最大限度地保證今后小區(qū)可能會發(fā)生的物業(yè)維修。

　　大部分受訪人士普遍認(rèn)為，《規(guī)定》對中介行業(yè)的管理比以往更加嚴(yán)格。其中最具代表性的一點是，《規(guī)定》明確中介機(jī)構(gòu)除了收取不超過交易價款5%的定金外，不得代收或者監(jiān)管交易當(dāng)事人支付的任何交易款。違者由主管部門責(zé)令限期退還，逾期不退還的，可處以2萬元以上5萬元以下的罰款。

　　事實上，這一規(guī)定在1年前“中天事件”爆發(fā)后不久便出臺了，但此次是首次明文寫入了行業(yè)管理規(guī)定中。美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事王書權(quán)表示，如此規(guī)定將可以避免未來再次出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)挪用客戶款項的事件發(fā)生。他還透露，在中天事件爆發(fā)后，大部分大型中介都不再代收客戶款項，而是交由交易中心指定的�？钯~戶或是由買賣雙方約定的交易賬戶。

　　此外，《規(guī)定》還明確要求，中介人員對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)負(fù)有查驗責(zé)任，否則將負(fù)連帶賠償責(zé)任；中介人員需取得房源編碼方可發(fā)布房源信息；不得吃差價等等。業(yè)界普遍認(rèn)為，對中介行業(yè)的加強(qiáng)管理，將利于整個行業(yè)的凈化，并為買賣雙方提供一個非常規(guī)范的交易環(huán)境。

　　“拿證后10日內(nèi)開盤”變相取消

　　和對中介行業(yè)的管理加強(qiáng)相比，有業(yè)界人士認(rèn)為，在對開發(fā)商的管理上，《規(guī)定》似乎顯示出主管部門在有意剝離過去幾年來針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的種種行政性管理。明顯例證是，商品房拿證銷售的松綁�！兑�(guī)定》明確，“商品房項目取得預(yù)售許可證后，必須公開銷售，并公示銷售價格”。但自2005年11月份開始，為了打擊炒房，深圳便開始推行“開發(fā)商拿證后10日內(nèi)必須開盤”的嚴(yán)厲政策，該政策在2006年7月更是上升為全國的房地產(chǎn)政策，至今已有3年多時間。

　　但自2007年底樓市調(diào)整以來，深圳不少開發(fā)商便開始暗中沖擊該禁令，據(jù)本報調(diào)查，去年，深圳有數(shù)十個樓盤都存在著拿證過10日但未售房的違規(guī)行為，但并未收到政府的罰單。當(dāng)時業(yè)界便猜測主管部門在這一方面的松綁，而本《規(guī)定》的發(fā)布，更使得業(yè)界這個猜測成為事實。

　　不過，一些市民和業(yè)界人士對這一松綁也表示了擔(dān)憂，剛在龍崗買了房的陳先生便質(zhì)疑，“規(guī)定里沒有說開發(fā)商拿證后多久去賣房，開發(fā)商會不會又會囤房？”

　　焦點解讀

　　1重申禁止內(nèi)部認(rèn)購打擊炒樓

　　條文：禁止銷售或者以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷售未取得預(yù)售許可證的商品房。違者將由主管部門責(zé)令停止違法銷售行為，拒不停止的，可處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并可以按照國家規(guī)定暫停、降低或者吊銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　點評：深圳在2005年曾出臺規(guī)定，禁止無證認(rèn)購等行為，在相當(dāng)程度上打擊了炒房客，本次主管部門又重申這一禁令。有開發(fā)商指出，將這一禁令寫進(jìn)規(guī)定，顯示出政府對待無證認(rèn)購的態(tài)度已經(jīng)板上釘釘，很難再松綁。

　　2“購房風(fēng)險提示”不見了

　　條文：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)場所公示：營業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)證書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證；建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書；商品房買賣合同示范文本及附件；購房指引等。

　　點評：“清水河下坪垃圾站可能會對本項目有異味影響”，這是龍崗第五園景臺展示的購房風(fēng)險提示。像這樣的購房風(fēng)險提示，如今的開發(fā)商都會擺放在售樓處的顯眼處，披露附近可能影響小區(qū)未來居住環(huán)境的各項瑕疵。但在這一次的規(guī)定中，購房風(fēng)險提示卻不見了，所公示“購房指引”和“購房風(fēng)險提示”并不是一個概念。中海地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示，購房風(fēng)險提示的公開非常有必要，“它對消費者和開發(fā)商都有好處，能夠大量減少業(yè)主入伙后雙方再度產(chǎn)生摩擦”。

　　3前期物管是否選聘沒有明確

　　條文：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)將下列材料在營業(yè)場所公示：營業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同示范文本及附件、購房指引等。
　　點評：所有的房地產(chǎn)項目在賣房時均會公示前期物業(yè)管理單位，但大部分前期物業(yè)管理單位都是“父子兵”，甚至一些知名開發(fā)商也不例外。“此次主管部門在規(guī)定中沒有明確前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由開發(fā)商指定的還是由招投標(biāo)選聘而產(chǎn)生的”，多年來一直關(guān)注物業(yè)管理的自由研究員聞路表示，“父子兵”的管理模式，不僅增加了雙方之間的矛盾糾紛，而且還容易導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到傷害。他建議，既然這部規(guī)定涉及到物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)該把這一塊內(nèi)容也明確了。

　　相關(guān)新聞

　　中介一房多賣“吃”掉定金20萬？

　　業(yè)主將房子交中介個人代理受騙，呼吁其他受騙者提供證據(jù)

　　深城記者程文報道業(yè)主將房子交予一中介打理，不料該中介私下將房產(chǎn)過戶給他人，此后又低價將房子掛售，騙取四五位買家定金20萬左右后消失。業(yè)主報案后向法庭起訴，但涉事中介秦某一直未曾露面。業(yè)主梁先生前日向記者透露，希望其他被騙的事主能站出來提供證據(jù)，配合警方將秦某繩之以法。

　　梁先生稱，2007年他將布吉大世紀(jì)花園一套80平米的商品房放到地產(chǎn)中介掛牌準(zhǔn)備出售。一位名叫秦正平的地產(chǎn)中介稱可以個人代理，不需要中介費，為此還找來一家擔(dān)保公司作擔(dān)保。2007年7月，雙方簽訂委托書，把房子掛牌出售。2008年4月份，梁先生無意中獲知房產(chǎn)在他不知情的情況下已過戶給一吳姓小姐。他還通過各種途徑拿到房屋買賣相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)贖樓、賣房等步驟是由擔(dān)保公司操作。

　　擔(dān)保公司負(fù)責(zé)梁先生房產(chǎn)的王先生稱，當(dāng)時并不知道秦某是以個人名義而來，擔(dān)保公司沒辦法審查，直到最后才知道秦某是私下操作。

　　梁先生隨后又發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初簽訂的委托書上寫著被委托人秦某和擔(dān)保公司可以全權(quán)處理房產(chǎn)。對此，他回憶，當(dāng)時秦某帶其到公證處時，公證處馬上要下班，“因為相信他，看都沒看就簽了。”

　　為得到新業(yè)主的聯(lián)系方式，去年6月份梁先生來到大世紀(jì)花園物業(yè)管理處，結(jié)果讓他大吃一驚。管理處稱，梁先生這套房子已經(jīng)有四五位買家來找過管理處，說秦某低價掛售此房，引來很多人看房，秦某向有意購房的買家收定金，最少的據(jù)稱收4萬，多的收6萬，大概收了四五家，然后秦某消失了。

　　由于梁先生在當(dāng)時的委托書有親筆簽名，因此委托協(xié)議有效，記者了解到，對于秦某是否存在一房多賣收取買家定金的行為，還需要有其他被騙事主站出來佐證，警方才能立案偵查。

　　梁先生無奈直接向法院提起上訴。去年12月4日，梁先生起訴中介秦某的案件開庭，但秦某一直沒有露面。

　　■公司說法

　　純屬個人行為公司不知情

　　在調(diào)查中，梁先生曾從朋友處獲知秦某一直在中原地產(chǎn)上班。前日下午，中原地產(chǎn)布吉區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)人謝先生在接受記者采訪時證實，秦某在去年3月5日到中原地產(chǎn)上班，7月7日因為表現(xiàn)欠佳被辭退。秦某有沒有在中原地產(chǎn)一房多賣收取客戶定金還是未知數(shù)，目前，公司沒有接到有關(guān)買家的投訴，也就是說，即使秦某暗箱操作，公司也完全不知情，都屬于秦某的個人行為，與中原地產(chǎn)無關(guān)。