奧運過后看房地產營銷

    2008年北京奧運會越來越臨近了，很多房地產開發(fā)商早已經開始炒作“奧運概念”，北京的房價也隨之不斷上漲。與此同時，坊間也不斷流傳，2008年奧運會結束之后，北京的房價就會下跌。雖然由于國情的不同，中國房市呈現出一種獨特的市場運作方式，但是，我們也不妨借鑒最近三屆已經舉辦過奧運會的城市，來看一下奧運元素對于房價走勢究竟有什么樣的關聯。

    雅典：有價無市 

    借助于2004年舉辦奧運會的契機，雅典房地產價格在1995至2002年7年間，漲幅達到了65%，在雅典新建的兩條地鐵沿線以及幾個主要的奧運設施周邊地區(qū)，房價漲幅超過了110%。但是，這種漲勢有價無市。出現這種情況的原因主要有三個：一是希臘的國際化程度相對較低，國外直接投資少，常駐的外國機構和外資企業(yè)不多，房地產市場開發(fā)需求乏力；二是希臘地大人少，十多年來人口總數始終在1100萬左右徘徊，有時還出現負增長，而且希臘私房擁有率高達80%以上，需要購買新房的人不多；三是希臘長期以來實行土地私有制，大部分的私有房地產是在家族內世代相傳的，房地產市場開發(fā)缺少內需的原動力。正因為買賣不興旺，所以奧運會結束近兩年來，希臘房地產市場整體還比較健康，泡沫成分較小，沒有大起大落的情況發(fā)生，房價也基本穩(wěn)定在當初的價位沒變。再說，房地產市場波動有其自身的規(guī)律性，一般在10%左右應屬正常情況。 

    奧運村坐落在雅典西北郊外的一片無人地帶，沒有任何公共交通連接此地。希臘政府當初的設想，是借助奧運的輻射效應，在郊外開發(fā)出一片適合部分低收入無房戶居住的經濟適用房。但由于配套設施不完善，小區(qū)內至今沒有學校和公共交通，沒有購物場所，更談不上公共娛樂設施，造成大量已出售的商品房長期閑置無法入住，房價大幅下跌。這里房屋的最初價位為每平方米2000歐元左右，但據說如今降至每平方米1000歐元也不會有人問津。奧運會結束快兩年了，奧運村的3000套商住房的入住率還不到5%，絕大部分房子空空如也。小區(qū)里空曠無人。

    悉尼：變動劇烈 

    1993年悉尼申辦2000年奧運會成功以后，引發(fā)了房地產業(yè)的興旺發(fā)達，蜂擁而來的投資者把房價不斷推高，每年房價遞增10%以上，在隨后七八年的時間里，城市房價翻了一番。許多20世紀90年代初以前來到澳洲的新移民，都受惠于這一時期悉尼房地產市場的變化，不知不覺中就成了百萬富翁。雖然由于慣性的作用，2000年奧運會之后，悉尼的房價還在上漲，并一直持續(xù)到2003年底。但2004年初，悉尼房價終于成了強弩之末，開始下跌。澳大利亞房產業(yè)監(jiān)督機構APM日前提供的資料顯示，過去兩年多以來，悉尼房價一直呈下降趨勢。目前，悉尼平均房價比2004年初最高峰時下降了8%。 

    奧運村里空空蕩蕩，包括運動員村在內的許多漂亮房子現在也是雜草叢生，空置率很高。業(yè)內人士認為，奧運效應使悉尼房地產潛力被提前挖掘完畢，或者說被“嚴重透支”了，必然要經過一個調整期。好在澳大利亞經濟發(fā)展勢頭不錯，移民大量涌入使房地產市場需求沒有大量萎縮。專家預測，悉尼房市將從今年下半年開始復蘇，并逐漸恢復到申奧成功以前穩(wěn)步上升的局面。

    亞特蘭大：房價穩(wěn)定 

    為舉辦1996年奧運會，美國亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，進行基礎設施改建。

    當時的《紐約時報》載文介紹說，當奧運準備工作進入尾聲時，亞特蘭大整個城市的每一個角落都發(fā)生了改變。隨之而來的是，亞特蘭大房地產市場日益活躍。在奧運會舉辦前5年，亞特蘭大市房價增長了19%，當時美國全國的房價平均漲幅只有13%。在1993年到1995年間，該市的房屋銷售在全國表現最佳，平均每年銷售3.3萬套單戶住房。奧運會之后，許多美國人，尤其是亞裔美國人，都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。因為那里的房價雖然上漲了，可是與東北部或者西海岸的城市相比，價格仍然偏低。外來移民的不斷進入，使得亞特蘭大的房子輕易就能租售出去，因奧運上漲的房價并沒有因為運動會的結束而落下來。

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    “我認為奧運之后北京房地產市場仍然會保持平穩(wěn)和健康，房地產市場也不會出現大的波動。”16日，在“奧運與北京發(fā)展”新聞發(fā)布會上，北京市發(fā)改委副主任盧映川作出上述表示。 

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    中國社科院日前發(fā)布《房地產藍皮書》認為，由于今年限價房、經濟適用房等低價房較多地推向市場，可以部分平抑房價上漲；廉租房等保障性住房建設的增加將打破現有的樓市格局，對居民預期將產生影響。因此，專家預測，今年整體房價漲幅有望回落到5%以下。這就意味著今年房價依然比去年上漲，但漲幅比去年小。 

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    此前，國家發(fā)改委公布的數據顯示：今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.7%，持續(xù)高于全國的平均幅度。那么，這種市況的出現究竟是北京的房子賣不動還是老百姓買不起？ 

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    2008年的奧運會，讓世界上更多國家的人們認識了中國，了解了北京。中國的經濟騰飛，對世界日益重要的影響力，將吸引世界上更多的企業(yè)、個人來中國投資、發(fā)展。北京作為中國的政治、經濟、文化中心，也將成為世界各地投資者們在中國的發(fā)展中心，屆時北京房地產的升值空間會更大。