SOHO中國(guó)土儲(chǔ)重質(zhì)不重量

　　三方面維持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)
　　
　　剛于10月8日在香港上市的SOHO中國(guó)（HK0410），曾因公司土地儲(chǔ)備較少而受到市場(chǎng)質(zhì)疑。但該公司主席潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，SOHO中國(guó)看重的是土儲(chǔ)的質(zhì)量及公司獨(dú)有的商業(yè)模式，“要維持業(yè)務(wù)高增長(zhǎng)，第一要有適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，第二是擁有品牌，第三是正確的商業(yè)模式�！�
　　
　　過(guò)去幾年SOHO中國(guó)所形成的商業(yè)模式，就是在最好的地段，主打商業(yè)地產(chǎn)，在物業(yè)出售之后，再替業(yè)主出租、管理，并形成家喻戶曉的品牌，“只要看到那些中小企業(yè)的快速成長(zhǎng)，就可以看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿活力。”潘石屹說(shuō)。
　　
　　毛利率達(dá)57%
　　
　　他說(shuō)，在中國(guó)有五萬(wàn)家地產(chǎn)公司，百分之九十九純做住宅，而SOHO中國(guó)與它們并不相同，“中國(guó)在城市化的過(guò)程中，消費(fèi)者有居住、購(gòu)物、社交、健身等綜合需求，單純的住宅并不能滿足消費(fèi)者的各種需求。在摸索市場(chǎng)需求的過(guò)程，SOHO中國(guó)漸漸確定了主打商業(yè)地產(chǎn)的模式。”
　　
　　潘石屹說(shuō)，“現(xiàn)在看來(lái)，這樣回報(bào)最好。”以去年為例，集團(tuán)的毛利率達(dá)57%。他指“北京、上海的房地產(chǎn)銷售各占全國(guó)的十分之一，若以商業(yè)地產(chǎn)來(lái)計(jì)，比重就更高�！彼�以，SOHO中國(guó)目前還是集中精力，主攻北京商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　該公司總裁張欣近期也表示類似看法。她說(shuō)，SOHO中國(guó)上市募集資金仍將主要用于北京地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果有其他好的機(jī)會(huì)亦不會(huì)放棄，“我們的戰(zhàn)略沒(méi)有變，會(huì)繼續(xù)聚焦于北京中心地段，以及中央商務(wù)區(qū)（CBD）的商業(yè)地產(chǎn)。”
　　
　　續(xù)拓北京中心地段
　　
　　她認(rèn)為，北京的商業(yè)地產(chǎn)仍是最吸引人的，因?yàn)槔麧?rùn)很高，大批中產(chǎn)階層很愿意在北京中心地區(qū)投資地產(chǎn)。例如，“山西煤老板等愈來(lái)愈富裕的中國(guó)人，就看中北京中心區(qū)域地產(chǎn)的高回報(bào)率�！�
　　
　　 SOHO中國(guó)上市后的第一筆交易，就是收購(gòu)北京兩個(gè)項(xiàng)目。SOHO中國(guó)最近公布，以10.3億元收購(gòu)光華路SOHO2的全部權(quán)益，這個(gè)商業(yè)及零售項(xiàng)目明年底開(kāi)始預(yù)售，2010年落成；至于SOHO北京公館收購(gòu)價(jià)為14.1億元，將改裝為高檔住宅公寓，料今年底或明年初開(kāi)始預(yù)售。
　　
　　潘石屹說(shuō)，現(xiàn)有土儲(chǔ)足夠5年開(kāi)發(fā)之用，但他們從不爭(zhēng)當(dāng)“地王”。他說(shuō)，“有地產(chǎn)商大規(guī)模圈地，一拿就是幾平方公里，這會(huì)讓決策層很尷尬，那是跟政府過(guò)不去。圈地而不開(kāi)發(fā)，兩年后政府會(huì)無(wú)償收回的，那時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)就很大�！彼�坦言，盲目囤地而破產(chǎn)的公司并不鮮見(jiàn)，故拿地取態(tài)應(yīng)當(dāng)“理性”和有“紀(jì)律性”。

　　 SOHO中國(guó)的項(xiàng)目主要在北京市中心地帶，他強(qiáng)調(diào)“如果圈地而不去發(fā)展，那是很擾民的，你根本不可能這樣做�！盨OHO中國(guó)在北京CBD核心地帶共計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)155萬(wàn)平方米，現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)三里屯SOHO是該公司到目前為止開(kāi)發(fā)金額最大的綜合項(xiàng)目。
　　
　　前門(mén)項(xiàng)目 冀年內(nèi)注資
　　
　　 SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日表示，天安門(mén)南（前門(mén)）改造項(xiàng)目正加快施工，整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度正在加快。故前門(mén)地塊權(quán)益會(huì)爭(zhēng)取在今年內(nèi)注入上市公司。
　　
　　步行街明年五月前完成
　　
　　潘石屹說(shuō)：“全長(zhǎng)845米的步行街項(xiàng)目工程日期非常緊逼，要在明年5月1日之前完成，商業(yè)步行街屆時(shí)將啟用，因北京奧運(yùn)明年八月開(kāi)幕。”
　　
　　潘石屹說(shuō)，為保持前門(mén)傳統(tǒng)特色，會(huì)有幾十家“中華老字號(hào)”商戶進(jìn)入步行街。他說(shuō)，“會(huì)在全國(guó)1600家老字號(hào)當(dāng)中，精選幾十家。目前已招攬了50%的商戶�！�
　　
　　由潘石屹持有的內(nèi)地注冊(cè)公司北京丹石，已于今年3月收購(gòu)前門(mén)改造項(xiàng)目四成九股權(quán)，另外五成一股權(quán)由北京政府轄下項(xiàng)目公司持有。該項(xiàng)目涉及33塊，總規(guī)劃面積16.5萬(wàn)平方米，可銷售建筑面積14萬(wàn)平方米，目前已投入的實(shí)際發(fā)展成本為35.75億元（人民幣，下同）。該部分權(quán)益在獲得政府審批后，預(yù)期今年底之前可注入SOHO中國(guó)。
　　
　　至于前門(mén)項(xiàng)目涉及的另11塊零散的地塊，將在稍候通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)取得，但目前尚未公布招標(biāo)具體時(shí)間。這11幅地塊總規(guī)劃面積為19.5萬(wàn)平方米，預(yù)期可銷售面積12萬(wàn)平方米。
　　
　　潘石屹早前表示，由于這11幅地塊都是零星分散在前門(mén)項(xiàng)目的大地塊之中，處于對(duì)前門(mén)大街統(tǒng)一規(guī)劃及文物保證等方面的考慮，這11幅地塊也會(huì)優(yōu)先考慮由SOHO中國(guó)一并開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)。
　　
　　 “沙士”曾阻上市夢(mèng)
　　
　　 SOHO中國(guó)終于圓了來(lái)港上市的夢(mèng)想，掌門(mén)人潘石屹、張欣夫婦成為地產(chǎn)界及資本市場(chǎng)的明星。其實(shí)，SOHO中國(guó)在02年就提出，計(jì)劃在美國(guó)及香港同時(shí)上市，但最終未能如愿。
　　
　　 PE低于10倍不考慮
　　
　　說(shuō)起這段經(jīng)歷，潘石屹說(shuō)，當(dāng)時(shí)沒(méi)成功主要因?yàn)椤吧呈俊薄；叵氘?dāng)年，潘石屹說(shuō)：“整個(gè)香港都沒(méi)人氣了，好像天快塌下來(lái)。我是北京來(lái)的，人家連人都不見(jiàn)，還怎樣談上市？”當(dāng)時(shí)海外資本市場(chǎng)給的市盈率只有5倍、8倍，于是他決定，“10倍以下就干脆別考慮了�！�
　　
　　潘石屹說(shuō)，“回過(guò)頭來(lái)看，我們當(dāng)時(shí)拿給投資銀行的利潤(rùn)指標(biāo)，后來(lái)證明都是超標(biāo)的�？赏缎挟�(dāng)時(shí)很懷疑，認(rèn)為我們做不到，實(shí)際上03年我們銷售非常好�！币跃频晷问浇�(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目——長(zhǎng)城腳下的公社，也在這一年獲威尼斯國(guó)際建筑獎(jiǎng)，為公司帶來(lái)更大的知名度。
　　
　　潘石屹最看重的是品牌，他說(shuō)“改革初期，中國(guó)幾乎人人都知道金利來(lái)領(lǐng)帶、皮爾卡丹西服，以為那就是最好的品牌，但他們沒(méi)有創(chuàng)新，慢慢就被人遺忘。”